Аренда земельных участков

Земельная доля - это доля в праве общей собственности на целый земельный участок без выделения этой доли на местности.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенная вещь, доля в праве собственности не может быть передана в аренду.

Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относиться и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности.

Для государственного кадастрового учета земельного участка проводиться необходимые работы по землеустройству в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78 - ФЗ «О землеустройстве»[4]. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствие с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28 - ФЗ «О государственном земельном кадастре».[5]

Законом исключена возможность передачи в «аренду» земельных долей. Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица.

В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.

В Земельном кодексе РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разделу не подлежат. При выходе одного из членов крестьянского хозяйства все права собственности на его земельный участок переходят к оставшимся членам крестьянского хозяйства в равной степени (при долевой собственности - в равных долях), если иной порядок перераспределения права собственности не установлен отдельным договором (соглашением) между членами. Указанный договор государственной регистрации не подлежит, но является основанием для государственной регистрации изменений размера доли в праве собственности на землю крестьянского хозяйства.

Право собственности на земельную долю у работников колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий возникает при реорганизации таких предприятий. Основанием возникновения права собственности на земельную долю является решение органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96).

Собственник земельной доли в общей долевой собственности участников сельскохозяйственной организации в соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 имеет право по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ) в установленном порядке:

- передать земельную долю по наследству;

- подарить земельную долю;

- продать земельную долю другим собственникам земельных долей данной организации, а также физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства;

- продать земельную долю органам местного самоуправления данного муниципального образования;

- обменять земельную долю на земельную долю в другом хозяйстве, на имущественный пай;

- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

- внести земельную долю в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива.

Собственник земельной доли имеет право по соглашению с другими участниками долевой собственности (ст. 252 ГК РФ) зарегистрировать право собственности на земельный участок, соответствующий по площади земельной доле, но реально выделенный на местности, т.е. выделить свою долю из общего имущества.

Определение долей и выдел их в натуре запрещен для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, а также сельскохозяйственных организаций, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения долевых земельных участков и имущественных паев. При выходе из состава этих организаций собственники земельных долей имеют право только на денежную компенсацию стоимости земельной доли по нормативной цене земли.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не требует выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности, земельного участка. Когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не долю), и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей.

Передача земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица к другому (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности на данную земельную долю.

Согласно п. 8 ст. 22 ЗК при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки.

1.3. Содержание и формы договора аренды

Российским законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду - земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано местоположение и площадь участка, его градостроительная ценность. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Так же в договоре аренды земельного участка указывается размер арендной платы за землю, цель использования участка, права и обязанности сторон, особые условия - например, передача прав другому лицу. Изменение, расторжение, исполнение, юридические адреса сторон и сроки действия договора. Что касается последних, в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка. Ее размер, условия и сроки внесения определяются по договоренности сторон. В случае же если такой договоренности достигнуто не будет, то договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.

Так же необходимо учитывать, что согласно статье 21 Федерального закона «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель. Категориям арендаторов и по зоне градостроительной ценности. Кроме того, если у арендатора есть льготы по освобождению от уплаты арендной платы, в договоре это должно быть отражено.

За умышленное искажение размеров платы за землю, в том числе и арендной платы, из косных побуждений или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения предусмотрена уголовная ответственность. В большинстве случаев сроки являются существенным условием в договоре аренды земли. Любая сторона может расторгнуть договор, предварительно уведомив другую сторону за 3 месяца.

Кроме того, существуют также законодательно установленные предельные сроки аренды отдельных категорий земель. Так при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ, Земельный кодекс определяет предельным сроком один год (пункт 7 статьи 22). Так же Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года устанавливается правило, по которому аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договоры, заключенные на более длительный срок, считаются заключенными на срок, равный предельному, (то есть 49 лет).

Земельный кодекс закрепил преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка за его прежним арендатором без всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применено при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

Арендная плата, внесение арендной платы - одно из существенных обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т. е. договором).

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы. Среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности при­родных объектов и др.

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права аренды

2.1. Основания возникновения права аренды

Существует несколько видов возникновения права аренды на землю, например Распоряжение Администрации «О предоставлении земельного участка», судебное решение, договор аренды земельного участка между физическими  или юридическими лицами, один из них - организация и проведение торгов на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Министерство имущественных отношений Российской Федерации: принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство Российской Федерации предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса; определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка; определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона; заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов: определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах (далее именуются - заявки), место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов; организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (далее именуются - претенденты); принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах, и уведомляет претендентов о принятом решении; определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов; готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков; подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов.