Земельное право

Вместе с  тем, свобода в использовании  земель должна осуществляться под контролем  государства, поскольку в противном  случае она может превратиться в  анархию, игнорирование интересов общества. Например, фермеры начнут сдавать свои земли в аренду другим гражданам, вместо того чтобы выращивать на них сельскохозяйственную продукцию, или увлекутся коммерческой несельскохозяйственной деятельностью, хотя обязаны осуществлять сельскохозяйственную деятельность в качестве ведущей (ст. 16 Закона «О крестьянском фермерском хозяйстве»).

Свобода хозяйствования на земле выражается также в недопустимости произвольного вмешательства любых  лиц, в деятельность землепользователей под страхом ответственности за этот произвол. В частности, собственники земельных участков вправе оспаривать в судебном порядке ненормативные акты государственных органов и органов местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, нормативные акты, признавать их посуду недействительными, если они нарушают права и законные интересы этих собственников (ст. 13 ГК РФ), взыскивать с данных органов причиненные этим актом убытки (ст. 16 ГК РФ), а также требовать денежной компенсации за понесенный моральный вред (ст. 151, 1099-1101 ГК).

Свобода хозяйствования на земле является первым условием обеспечения  рационального использования земли, поскольку только сам землепользователь  знает природные особенности  местности, в которой трудится, свойства своего земельного участка и в соответствии с ними вырабатывает порядок рациональной хозяйственной эксплуатации земли.

В дореформенный  период при монопольном господстве государственной собственности  на землю и идеологическом господстве одной партии были типичными случаи, когда работники райкомов и другие чиновники советского аппарата заставляли колхозников ускорять посевные или уборочные работы, чтобы раньше всех отрапортовать о завершении посевных и уборочных кампаний. В результате возникали значительные недоборы урожая сельскохозяйственных культур из-за проведения полевых работ в невыгодные сроки;

2) правильную  правовую регламентацию земельных отношений, предполагающую:

а) отсутствие пробелов в земельном законодательстве, т.е. необходимых правовых норм, наличия  которых требует особая природа  земельных отношений. Например, при  отсутствии точных критериев обеспечения  и поддержания почвенного плодородия (поддержки на должном уровне гумусированной части почвенного слоя, обеспечения водного, воздушного и теплового режима в нем, создания благоприятных условий для развития почвенной фауны и т.п.) сама деятельность по повышению почвенного плодородия приводит к снижению последнего. В частности, чрезмерное внесение минеральных удобрений приводит к сгоранию гумуса, а уменьшение последнего ведет к снижению почвенного плодородия. Арендаторам же, являющимся временными хозяевами на земле, зачастую нужна сиюминутная выгода в ущерб почвенному благополучию земельного участка в последующие годы, а поэтому пробел в законе влечет за собой значительные негативные последствия в виде нерационального использования земель;

б) отсутствие несовершенств в законе, которые парализуют его результативность, и принятые правовые нормы оказываются бесполезными для правового регулирования рационального использования земель. Например, к числу таких несовершенств следует отнести существующую пока в ст. 50 Кодекса РФ об административных правонарушениях формулировку «бесхозяйственное использование земли», которая не содержит правовых критериев, а значит, и невозможно применение правовых санкций за подобное деяние.

Значительным  несовершенством до реформируемого земельного законодательства явилось отсутствие в нем точной терминологии, которой начинают снабжаться вновь принимаемые нормативные акты о земле. Например, в Федеральном законе «О мелиорации земель» даются все необходимые понятия, применяемые в этом законе, что способствует значительному облегчению правоприменительной практики.

Как земельное  законодательство дореволюционной  России, так и законодательство советского периода не содержало ни водном из земельных кодексов России понятия  земель как объекта правоотношений. В результате дискуссионным остается предмет земельного права, существенно затрудняется правовое регулирование, направленное на рациональное использование земель;

в) наличие эффективного правоприменительного механизма, без  которого принятые земельно-правовые нормы остаются бездействующими. В частности, Закон о плате за землю может эффективно и полно применяться благодаря специальной Инструкции о порядке применения этого закона, позволяющей его исполнителям правильно понять сложности правоприменительной практики, произвести расчет платы за землю, не прийти в тупик при сложных и нестандартных ситуациях, в которых складываются правоотношения данного вида;

г) наличие необходимого материального обеспечения для  успешной реализации законодательства, регулирующего земельные отношения. В частности, законопроекты, предусматривающие расходы, покрываемые за счет федерального бюджета, могут быть внесены в Государственную Думу России только при наличии заключения Правительства РФ (п. 3 ст. 104 Конституции РФ);

3) своевременное и правильное корректирование правового регулирования земельных отношений, при котором законодатель держит руку «на пульсе» правоприменительной практики и своевременно реагирует на сбои, вызванные несовершенством правовых норм. В частности, такие своевременные корректировки даны Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», которым устранены правовые препятствия формированию свободного земельного рынка в стране.

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод о том, что правовое обеспечение рационального использования земель представляет собой сложный комплекс правовых средств, системное использование которых позволяет достичь решения задачи рационального использования земель.

Требование  же рационального использования земель является главной задачей земельно-правового регулирования, достижению которой посвящена практически каждая норма российского земельного права. В каждой норме, в том числе и не относящейся к земельному законодательству, содержатся положения, способствующие решению данной задачи:

наследственные  правоотношения, сделки с недвижимостью, предпринимательская деятельность и т.д. содержат прямые или косвенные  положения по рациональному использованию  земель.

3. Задача.

Пользователи  прилегающих друг к другу земельных участков их приватизировали. После этого собственник одного из участков запретил собственнику другого использовать его участок в целях прохода и проезда. В свою очередь собственник другого участка закрыл соседу доступ к колодцу, которым до приватизации они пользовались сообща. Свои действия соседи мотивировали тем, что, став собственниками земельных участков, они могут не допускать к ним кого бы то ни было.

При рассмотрении спора было установлено, что доступ к одному из участков, минуя другой, крайне затруднен. Попытки обеспечить колодцами оба участка к успеху не привели, так как, несмотря на неоднократное бурение скважин, вода не пошла.

Что такое сервитут и какие виды сервитутов предусмотрены  действующим законодательством? Как  разрешить возникший спор? 

Под сервитутом понимается право пользования чужой  вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав.

Основным признаком  сервитута является связь двух земельных  участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

ЗК РФ закрепляет два вида сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, по общему правилу субъектами частного сервитута могут быть собственники земельных участков. Но, кроме того, как следует из содержания пункта 4 статьи 274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть и владелец, и пользователь земельного участка.

Публичные сервитуты  устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству заинтересованных физических лиц, юридических лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).

Следует отметить, что во многих субъектах РФ и муниципальных  образованиях уже приняты свои нормативные правовые акты, закрепляющие порядок установления земельных публичных сервитутов. В качестве примера можно привести Положение о публичных земельных сервитутах на территории Тюменской области, утвержденное Постановлением администрации Тюменской области от 03.11.2003 N 358, Закон Орловской области "О порядке установления земельных публичных сервитутов на территории Орловской области" и др.

Исчерпывающий перечень государственных, муниципальных  и общественных нужд, для которых  может устанавливаться публичный сервитут, определен в пункте 3 статьи 23 ЗК РФ. К ним относятся:

- проход или  проезд через земельный участок;

- использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещение  на земельном участке межевых  и геодезических знаков и подъездов  к ним;

- проведение  дренажных работ;

- забор воды  и водопоя;

- прогон сельскохозяйственных  животных через земельный участок;

- сенокошение,  выпас сельскохозяйственных животных  в установленном порядке на  земельных участках в сроки,  продолжительность которых соответствует  местным условиям и обычаям;

- использование  земельного участка в целях  охоты, ловли рыбы в расположенном  на земельном участке водном  объекте в установленные сроки  и в установленном порядке;

- временное  пользование земельным участком  в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободный  доступ к прибрежной полосе.

Сервитут может  быть срочным или постоянным. Часть  из названных выше сервитутов являются срочными сервитутами в силу закона. Например, сервитут для сенокоса или  пастьбы скота устанавливается в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда. Срочный характер носит сервитут для проведения изыскательских, исследовательских и других работ; использования земельного участка для охоты, рыболовства, сбора дикорастущих растений.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным  сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Иная ситуация складывается, когда установлен публичный  сервитут. Здесь возможны два варианта требований в зависимости от степени  обременения земельного участка и права на такой участок. Во-первых, собственник вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерную плату в случае существенного затруднения в использовании земельного участка в результате установления сервитута. Во-вторых, если невозможно использовать земельный участок вследствие установления сервитута, то землевладелец, землепользователь вправе требовать его изъятия, а собственник - выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков.

Если в результате обременения публичным сервитутом земельный участок вообще невозможно использовать, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия (выкупа) такого участка с возмещением убытков. Таким образом, пункт 7 комментируемой статьи устанавливает дополнительное основание для изъятия земельного участка, инициаторами которого являются землевладелец и землепользователь, или выкупа, инициатором которого может быть только собственник обремененного земельного участка.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в  соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно статье 27 Закона государственная регистрация сервитута проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу с момента его государственной регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.