Земельное право

     «3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным  использованием; о разрешении на застройку  данного земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на использование  и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование  и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе  спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков».

     2.3 Особенности договора  купли-продажи земель  сельскохозяйственного  назначения

     Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения установлены Федеральным  законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁴⁶.

     Так, в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного  назначения реализован принцип преимущественного  права субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую  он продается, за исключением случаев  продажи с публичных торгов.

     Механизм  реализации преимущественного права  покупки схож с установленным  в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи  доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.

     Преимущественным  правом покупки обладает субъект  РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. 4 Закона Пермской области от 31.10.2003 N 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения в Пермском крае», при  продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки  такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и (или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд - городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок⁴⁷. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

     Извещение продавца земельного участка в трехдневный  срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного  права покупки должно быть принято  в трехнедельный срок и незамедлительно  направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений  уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной  власти Краснодарского края.

     Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права  покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена  ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей  необходимых для их осуществления  материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна  государству⁴⁸.

     Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме  высший исполнительный орган государственной  власти субъекта РФ о намерении продать  земельный участок с указанием  цены и других существенных условий  договора.

     Согласно  ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, что в соответствии с  п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении⁴⁹.

     Описание  и индивидуализация земельного участка  осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным  законом «О государственном кадастре недвижимости»⁵⁰.

     Кроме этого, стороны договора могут факультативно  отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым  должно быть достигнуто соглашение.

     Таким образом, наиболее надежным способом выполнить  требование закона об указании в извещении  «цены и других существенных условий  договора»⁵¹ является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

     Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены  два возможных варианта: извещение  вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.

     По  смыслу закона, договор купли-продажи  может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения  в высший исполнительный орган государственной  власти субъекта РФ или, в случаях, установленных  законом субъекта РФ, в муниципальное  образование, в том числе, до истечения  месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного  права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под  условием (ст. 157 ГК РФ).

     Если  в течение года со дня извещения  договор купли-продажи не будет  заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или  с изменением других существенных условий  договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов  возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные  последствия, предусмотренные в  п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»⁵².

     Предусмотренное в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного  назначения преимущественное право  покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при  совершении иных сделок, в том числе, по договору мены, дарения, под выплату  ренты⁵³.

     В заключении данного параграфа нужно  отметить, что для организации более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду. В этих целях необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.З), закрепляющее следующее положение: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе которого закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов его деятельности; имеющим квалифицированных работников со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве». 

      Заключение 

     В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

     Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля  может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными  способами в той мере, в какой  их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в  целом,

     Продажа земель составляют значительную часть  поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются  в экономический оборот. Между  тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными  нарушениям действующего законодательства.

     На  основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.

     1. Значение понятий «земельный  участок» и «земля» в гражданских  правоотношениях не идентичны.  Понятие «земля» в отличие  от «земельного участка» в  современном российском праве  не наделяется какими-либо индивидуализирующими  характеристиками.

     Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку  не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка  с другими природными объектами  на самом земельном участке.

     2. Структурно правовой институт  купли-продажи земельных участков  полностью не сформирован. Нормы  параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают  учет лишь отдельных особенностей  земельного участка как объекта недвижимости.

     3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано. Во-первых, значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И, в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.

     4. Для более рационального использования  земельных участков сельскохозяйственного  назначения в Федеральном законе  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения», по мнению многих  юристов, следовало бы закрепить  требования к квалификации лиц,  которые приобретают земельные  участки в собственность или  аренду

     5. Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом  заведомо ложной информации об  обременениях земельного участка  и ограничениях его использования;  о разрешении на застройку  данного земельного участка и  т.д.), позволяет сделать вывод  о том, что непредставление  покупателю информации о существовании  спора по поводу отчуждаемого  земельного участка, также относится  к информации, которая может оказать  влияние на решение покупателя  о покупке данного земельного  участка.

     Из  всего вышеизложенного очевидно, что в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых  законодателем требований в сфере  земельно-правовых отношений, а также  непосредственно при реализации своих законных прав на землю или  осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена  тем, что в настоящее время  кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права. 

      Библиографический список 

     I. Монографии, журнальные и газетные публикации 

1. Алексеев  С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало  Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект. 2010.
2. Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс. 2009.
3. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки: Монография. Волгоград: Мастер. 2009.
4. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: Монография. М.: Новый индекс. 2010.
5. Батяев А.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В., Корнийчук Г.А., Резепов И.Ш., Сальникова Л.В., Скачкова О.А., Смагина И.А., Суняева Р.Л., Шлянцев Д.А. 1001 договор на все случаи бизнеса. М.: РАВНОВЕСИЕ. 2008.
6. Будникова Ю.Е. Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М. 2008.
7. Бобровская О.Н. Проблемы ограничения и прекращения субъективных гражданских прав собственников на земельный участок // Современное право. 2010. N 11.
8. Грудцына Л.Ю. Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. Ростов н/Д.: Феникс. 2007.
9. Дихтяр А.И. Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: соотношение норм Гражданского и Земельного кодексов // Юридический мир. 2007. N 2.
10. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер. 2005.
11. Ершов В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.: ГроссМедиа, 2008.
12. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // "Журнал российского права. 2004. N 8.
13. Иванова Е. Как поделить неделимое? // ЭЖ-Юрист. 2010. N 47.
14. Карпова Е.В. Новеллы земельного законодательства. // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. 2007. № 4.
15. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками: М.: Новая правовая культура. 2006.
16. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. N 2.
17. Котляров М.Л. Выкуп земельных участков: вопросы ценообразования и экономической справедливости // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. 2007. N 7.
18. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.
19. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - 2-е изд., перераб. М.: Норма: ИНФРА-М. 2010.
20. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - 2-е изд., перераб. - Норма: ИНФРА-М, 2010.
21. Кобякова О.Д. Приватизация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома // Аграрное и земельное право. 2007. N 11.
22. Короткова О.И. Необходимость слаженной работы органов власти в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами как ключевая составляющая в обеспечении приоритетной политики государства по управлению собственностью // Законодательство и экономика. 2010. N 12.
23. Липатов Д.С. Споры, связанные с земельными правоотношениями «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения». 2009. № 3-4.
24. Мазуров А.В., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Частное право. 2009.
25. Меньшенин П.А. Особенности состава и предпосылок действительности предварительного договора // Журнал российского права. 2011. N 2.
26. Маковская А.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское право современной России. М.: Статут. 2008.
27. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 . // Гарант 2010.
28. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник. 1997.
29. Пирвиц Э.Э. Значение вины, случая и непреодолимой силы в гражданском праве // Вестник гражданского права. 2010. N 5.
30. Пресняков М.В. Правовая определенность как системное качество российского законодательства // Журнал российского права». 2009. № 5.
31. Савин Р.А. Исковые формы защиты приобретательной давности и права собственности на спорный земельный участок // Гражданское право. 2010. N 3.
32. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. СПС ГАРАНТ. 2009.
33. Селифонова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Адвокат. 2010. N 3.
34. Симонова О.А. Земельно-правовые способы ограничения гражданских прав при обороте земель сельскохозяйственного назначения: региональный аспект // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1.
35. Симонова О.А. Правовые способы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. 2009. № 9.
36. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер. 2006.
37. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006.
38. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер. 2007.
39. Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю. // Государство и право. 2004. N 10.
40. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. N 12.
41. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. N 12.
42. Тихомиров М.Ю. Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2009.
43. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова. 2008.
44. Тихомирова М.Ю. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2008.
45. Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. М. 2007.
46. Чубуков Г.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007.
47. Швабауэр А.В. Проблемы правовой квалификации акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2010. N 12.
48. Шевчук Д. Приобретение земли в собственность. // Финансовая газета. «Региональный выпуск», № 42, октябрь 2009.
49. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой двор. 2011.
50. Ялбулганов А.А. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения // Гражданин и право. 2006. N 12.