Земельно-правові підстави, умови і порядок набуття та реалізація прав на землю

     5. Громадянам  України  -  членам   фермерських   господарств передаються  безоплатно  у  власність  надані  їм  у  користування земельні  ділянки  у  розмірі   земельної   частки   (паю)   члена сільськогосподарського  підприємства,  розташованого  на території відповідної ради.  Це положення не поширюється  на  громадян,  які раніше набули права на земельну частку (пай).

     6. Земельні    ділянки,   розмір   яких   перевищує  встановлений розмір,  передаються громадянам  у приватну   власність для ведення фермерського  господарства  на підставі цивільно-правових угод.

     7. Земельні  ділянки   надаються   громадянам   для   ведення  фермерського  господарства  єдиним  масивом з розташованими на  них водними джерелами та лісовими  угіддями,  наближеними  до  існуючих шляхів, електро- і радіотелефонних мереж, газо- і водопостачальних систем та інших видів інженерної інфраструктури.

     8. Землі лісового і водного   фондів,  що  входять  до  складу 

сільськогосподарських  угідь,  не  можуть  передаватися у приватну

власність  для  ведення  фермерських  господарств,   за   винятком

невеликих -   до   5   гектарів   ділянок  лісів  у  складі  угідь 

фермерського  господарства і невеликих - до 3 гектарів ділянок  під 

замкненими  природними водоймами. Фермерське господарство має право 

проводити залісення частини земель та будувати замкнену водойму на

земельній  ділянці,  що належить фермерському господарству чи його

членові на праві приватної власності. 

4. Умови і порядок  надання земельних  ділянок юридичним  особам у постійне  користування та в оренду.

   Право землекористування прийнято розглядати в різних аспектах. Як правовий інститут право землекористування являє  собою сукупність однорідних правових норм, які регулюють підстави, умови  та порядок виникнення, здійснення, зміни та припинення права на використання земельних ресурсів. Право землекористування як суб’єктивне право становить забезпечену і гарантовану державою правову можливість конкретної особи добувати у встановленому порядку корисні властивості землі. Сутність права землекористування як правовідносин, які виникають у процесі використання земельних ресурсів, полягає в тому, що вони включають сукупність прав та обов’язків, пов’язаних зі здійсненням права землекористування.

   З точки зору строків традиційно розрізнялося постійне та тимчасове землекористування. Чинне земельне законодавство не передбачає строкового тобто тимчасового використання землі. Разом з тим, відповідно до Перехідних положень ЗК України суб’єкти, які одержали земельні ділянки у тимчасове користування до введення в дію Земельного кодексу, тимчасово зберігають право на ці ділянки.

   Поряд з постійним землекористуванням, законодавство регламентує використання землі на умовах оренди — строкове платне володіння і користування землею на підставі договору. Постійним  вважається землекористування без заздалегідь установленого строку. Окремі категорії постійних землекористувачів можуть здійснювати не тільки постійне, а водночас і орендне землевикористання.

   Суб’єктами  права постійного землекористування  є юридичні особи, які у встановленому законом порядку набули цього права для досягнення відповідних цілей і мають у зв’язку з цим певні земельні права та обов’язки.

   Відповідно  до ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою можуть здійснювати лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. До складу виключного кола суб’єктів, які можуть набувати права постійного користування земельною ділянкою, закон відносить лише деякі види юридичних осіб, які належать до юридичних осіб публічного права.

   Юридичною особою новий Цивільний кодекс України (ст. 80) вважає організацію, створенуі  зареєстровану у встановленому  законом порядку. Серед юридичних  осіб залежно від порядку їх створення  закон розрізняє юридичних осіб приватного права та юридичних осіб публічного права. Останні можуть набувати статусу постійних землекористувачів. Вони створюються розпорядчими актами Президента України, органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування. Створені розпорядчим способом юридичні особи, як постійні землекористувачі, функціонують для здійснення завдань публічного характеру.

   Порядок створення та правовий статус юридичних  осіб публічного права встановлюють Конституція України та закон. Серед  їх організаційно-правових форм самостійне місце посідають установи та підприємства.

   Держава та територіальні громади можуть створювати юридичні особи публічного права (наприклад, навчальні заклади, заклади охорони здоров’я). При  цьому держава, створюючи конкретну юридичну особу (державне підприємство), закріплює за нею майно на праві повного господарського відання, а за державною установою (організацією) — на праві оперативного управління.

   Передбачена законом можливість підприємств, установ  та організацій виступати як самостійний суб’єкт постійного землекористування являє собою їх земельну правоздатність. Така правоздатність завжди відповідає цілям та завданням діяльності юридичної особи, які закріплені в статутних документах. Деякі юридичні особи, зокрема державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації, обов’язково виступають носіями прав та обов’язків щодо постійного використання землі. Можливе функціонування й інших державних чи комунальних юридичних осіб, діяльність яких не пов’язана з використанням земель, тобто вони не наділяються земельною правоздатністю.

   Юридичні  особи, які володіють земельною  правоздатністю, завжди дієздатні, тобто  вони здатні своїми діями набувати і здійснювати права та обов’язки  у галузі землекористування. Земельна праводієздатність може бути притаманна лише самостійно оформленим як єдине ціле юридичним особам, а не їх структурним підрозділам. Юридичні особи, що володіють земельною праводієздатністю, набувають статусу суб’єктів постійного землекористування з моменту надання їм земельної ділянки.

   Серед суб’єктів постійного землекористування  розрізняють сільськогосподарські та несільськогосподарські державні і  комунальні підприємства, установи та організації. Першим надаються земельні ділянки у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей, та ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ст. 24 ЗК), другим — для здійснення відповідної несільськогосподарської діяльності (ст. 65 ЗК).

   Набуття права постійного користування земельною  ділянкою лише підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, фактично означає, що іноземні юридичні особи не можуть виступати постійними землекористувачами. Вони мають право використовувати відповідні земельні ділянки на умовах оренди або на титулі приватної власності.

   Об’єктом  права постійного землекористування  є певна індивідуально визначена  і юридично відокремлена земельна ділянка (або її частина), яка перебуває  у державній або комунальній  власності, що закріплена за конкретним державним або комунальним підприємством, установою чи організацією для використання згідно з її цільовим призначенням. Саме з приводу цієї ділянки виникають і здійснюються відповідні земельні правовідносини як форма реалізації суб’єктивного права, а також відповідні повноваження постійного землекористувача: право володіння та право користування земельною ділянкою, а іноді й внутрішньогосподарського управління нею. Отже, таким об’єктом є земельна ділянка із земель державної або колективної власності, місцерозташування і межі якої визначаються на місцевості з урахуванням її розміру.

   Закон не виключає можливості використання однією юридичною особою кількох  земельних ділянок різного цільового  призначення. У деяких випадках право  постійного користування певними земельними ділянками може бути пов’язане з необхідністю надання одній юридичній особі двох або більше різних природних об’єктів.

   У процесі проведення в Україні  земельної та аграрної реформ важливого  значення набуває така форма землевикористання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.

   Оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

Передача  земельної ділянки в оренду здійснюється в порядку, передбаченому процесуальними нормами, встановленими цієї статтею  ЗК України. Тут врегульовані особливості  передачі в оренду земельних ділянок  із земель державної і комунальної власності, а також із земель, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб. Пункт 3 статті 124 ЗК України визначає особливості передачі в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам зі зміною цільового призначення та із земель запасу.

       Провадження у відносинах, що  здійснюються при передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, виникають між орендарями, тобто особами, що мають право на одержання земельної ділянки в оренду, і орендодавцями, тобто власниками землі: громадянами і юридичними особами, а також органами виконавчої влади і органами місцевого самоврядування, що представляють суб'єктів права державної власності та права комунальної власності на землю.

    Перелік осіб, які мають право на одержання земельних ділянок в оренду, визначений у ст. 93 ЗК України. Згідно з цією нормою орендарями землі можуть бути громадяни та юридичні особи України, іноземні громадяни і особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання і організації, а також іноземні держави.

     Орендарі набувають право на  оренду земельної ділянки на  підставах і в порядку, передбачених  ЗК України, Цивільним кодексом  України, Законом України «Про  оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. Орендодавець за плату передає орендар на підставі договору оренди земельну ділянку у володіння користування для господарського використання на обумов ний договором строк.

     Підставою для укладення договору  оренди і набуття права на  оренду земельної ділянки, що перебуває у державній комунальній власності, є рішення орендодавця. У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурсних засад підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

      Договір оренди земельної ділянки укладається у письмово формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схем земельної ділянки. Згідно з Законом «Про оренду землі» (ст. 13, ч. 3) договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами такого договору є:

    1) об'єкт оренди (місце розташування  та розмір земельні ділянки). Це  означає, що в оренду може  передаватися лише земельна ділянка,  яка відведена власникові в  натурі (на місцевості) і на яку громадянину чи юридичній особі видано державний акт про право власності на землю;

    2) термін договору оренди;

    3) орендна плата (розмір, індексація, форма платежу, та мін та  порядок внесення і перегляду);

    4) цільове призначення, умови використання і зберігай якості землі;

    5) умови повернення земельної  ділянки орендодавцеві;

  6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

   7) сторона (орендодавець чи орендатор), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. При цьому орендодавцем може бути власник земельної ділянки або уповноважена ним особа. Правомочності власника земельної ділянки (громадянина чи юридичної ос би) посвідчуються державним актом про право власності т земельну ділянку. Повноваження власника-громадянина підтверджуються документами, що посвідчують особу, а власника — юридичної особи — статутом або довіреністю уповноваженої особи;

   8) відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо). Умови договору діють і у випадках, коли після набрання договором чинності іконами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, крім тих, що стосуються розміру орендні плати, а також випадків, визначених законами України, кию вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.