Анализ социально-экономического развития ЖКХ района Выхино-Жулебино

1.2.  Об  обязанности инвестора реализовать  до 80% жилой площади, составляющей долю инвестора, гражданам, проживающим в городе Москве не менее  десяти  лет.  Условием победы на конкурсе является максимальный процент  жилых  помещений,  предлагаемый  инвестором  для обязательной продажи (отчуждения) указанным гражданам.

1.3.  Об  обязанности инвестора реализовать  до 30% жилой площади,

составляющей  долю инвестора, гражданам, состоящим  на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством города Москвы,   по   фиксированным   ценам,  закрепленным  в  инвестиционном контракте.   Условием   победы   на   конкурсе   является  предложение минимального размера фиксированной цены.

      При  реализации  жилых  помещений  по указанной схеме инвестор не менее  чем  за  один  месяц  до начала продаж направляет в Департамент жилищной   политики   и  жилищного  фонда  города  Москвы  официальную информацию   о   дате   начала  продажи  и  перечне  жилых  помещений, предлагаемых   для  реализации  по  фиксированным  ценам.  Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не позднее чем за 15 дней  до  начала  продажи квартир направляет инвестору список граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и давших согласие на предлагаемые квартиры.

2.  Строительство   частных  доходных  домов   с последующей сдачей построенных  квартир  в наем. К основным условиям таких инвестиционных контрактов относятся:

     - все квартиры  должны  быть  предоставлены в наем москвичам, не менее 10 лет проживающим в городе Москве;

     - инвесторам  предоставляется   право самостоятельно устанавливать ставки платы за наем исходя из рыночной конъюнктуры;

     - договоры  найма  должны  быть срочными, заключаться сроком до 5 лет.  При этом общий срок сдачи в наем жилых помещений с начала приема дома  в  эксплуатацию  и государственной регистрации прав инвестора на жилые помещения в доходном доме не должен быть менее 15 лет;

     - инвестор   может   пересматривать   ставку   платы за  наем  в одностороннем  порядке  один  раз  в  год с учетом инфляции, а также в случае наступления форс-мажорных обстоятельств;

     - инвестор  вправе  секьюритизировать   активы,  которыми являются доходные  дома,  путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных залогом доходных домов;

     - по  истечении 15 лет моратория  инвестор вправе изменить целевое назначение   доходного  дома,  включая  продажу  квартир  на  рыночных условиях.

     3.  Создание  цивилизованного  рынка  поднайма  жилых  помещений, находящихся  в  государственной  собственности,  через  стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдавать их в поднаем москвичам.

     4.  Возложение  на  ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного   жилья"   (далее  -  МГЦАЖ)  следующих  функций  городского координатора  рынка  найма,  имущественного  найма (аренды), поднайма, мены и обмена жилья, расселения коммунальных квартир:

     - оказание   посреднических,  организационных,  информационных  и консультационных  услуг  при  осуществлении  сделок  с  недвижимостью, включая  наем,  имущественный  наем  (аренду),  поднаем,  мену и обмен жилыми помещениями;

     - оказание  услуг  собственникам  и нанимателям жилых помещений по доверительному   управлению   сдаваемыми   в  наем  и  поднаем  жилыми помещениями,   в  том  числе  обеспечение  полноты  и  своевременности получения платы за пользование жилыми помещениями;

     - предоставление  гражданам гарантий юридической чистоты сделок с жилой недвижимостью, совершаемых при участии МГЦАЖ;

     - предоставление    юридических   консультаций   при   заключении соответствующих сделок.

     5.   Выделение   в   установленном   порядке  земельных  участков некоммерческим  организациям - специализированным жилищно-строительным кооперативам (СЖСК).

     Правительство   Москвы   оказывает   организационную  поддержку   в создании и обеспечении деятельности СЖСК. Финансирование строительства осуществляется  за  счет паевых взносов членов-пайщиков кооперативов и привлеченных  ипотечных  кредитов под залог прав на земельный участок. Город может   оказывать   СЖСК   содействие  в  разработке  исходно  - разрешительной  и  проектно-сметной  документации  для   ускорения  и удешевления строительства. Членами-пайщиками СЖСК могут стать:

     - жители   города   Москвы   (москвичи)   -  граждане  Российской Федерации,  постоянно  проживающие  по  месту  жительства  на законных основаниях  в городе Москве не менее 10 лет и не состоящие на жилищном учете,  в  том числе признанные в установленном порядке нуждающимися в содействии  города  Москвы  в  улучшении  жилищных  условий  в  рамках городских    жилищных    программ,   утвержденных   правовыми   актами Правительства Москвы;

     - жители города Москвы, состоящие  на жилищном учете, в том  числе: признанные  в  установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий  до  1  марта 2005 г.; состоящие в соответствии с нормативными актами города Москвы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по  месту  работы  на  предприятиях и в организациях, финансируемых из бюджета   города  Москвы;  семьи  москвичей,  ожидающих  рождения  или усыновления   или   воспитывающих   малолетних   детей,  в  том  числе многодетные и молодые семьи;

     - иные  лица,  в  т.ч.  юридические,  категории которых определены законом города Москвы.

     При этом жители города Москвы, состоящие на жилищном учете,  имеют преимущественное право участия в СЖСК. Учет  москвичей,  желающих  стать  членами-пайщиками  СЖСК, ведет Департамент   жилищной  политики  и  жилищного  фонда  города  Москвы. Стоимость  квартиры  в  СЖСК  для  члена-пайщика  равна  себестоимости строительства с учетом отчислений на инфраструктуру.

     6.  Защита  прав  москвичей  - участников долевого финансирования строительства  жилья.  Учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров.

      В   целях  организации  контроля  за  реализацией  инвестиционных проектов  разработана автоматизированная система - Контрольный регистр инвестиционных  проектов  строительства,  реконструкции,  реновации  и реставрации  объектов  на  территории  города  Москвы,  форма которого утверждена распоряжением Правительства Москвы от  7  декабря  2004  г. N 2450-РП  "О мерах по повышению эффективности системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на  территории  города Москвы". 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      По  итогам проделанной работы необходимо отметить следующее:

      Реализующаяся модель реформы ЖКХ позволила  добиться определенных позитивных результатов: существенно возросла доля оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, появились товарищества собственников жилья, как форма частного управления в многоквартирном доме, начались процессы демонополизации обслуживания жилья и проникновения частного капитала на данный рынок. В настоящий момент экономические и политические перспективы реформирования жилищно-коммунального комплекса выглядят более благоприятно, чем в предыдущие годы. Это объясняется несколькими причинами.

      Во-первых, после длительного периода стагнации начался экономический рост, значительно усилилась политическая стабильность.

      Во-вторых, большая часть населения самого болезненного процесса – повышения  тарифов для населения – уже  пройдена. Подавляющее большинство территорий вышли на 90-процентный уровень оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг.

      В-третьих, на федеральном уровне существует реальная политическая воля коренным образом  изменить ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе.

      В-четвертых, растущий интерес бизнеса, с одной стороны, и активность населения как потребителя услуг, с другой, ограничивают административный ресурс управления ЖКХ. На местном уровне все больше появляется примеров успешного решения проблем жилищного сектора рыночными методами. И эта тенденция носит достаточно устойчивый характер.

      Для закрепления и развития отмеченных тенденций необходимо проводить на государственном и муниципальных уровнях адекватную политику, подразумевающую решение как приоритетных, не терпящих отлагательства задач, так и задач стратегических направленных на обеспечение устойчивости и необратимости реформ.

      Среди приоритетных задач следует выделить следующие:

      1. Прекращение бюджетного дотирования  предприятий жилищно-коммунального  комплекса. Повышение эффективности  расходования бюджетных средств может заключаться не только в оказании адресной социальной помощи низко доходным семьям, но и в замене бюджетных дотаций предприятиям на финансируемые бюджетом инвестиционные программы развития и модернизации жилищного фонда и коммунального комплекса. Такой подход, с одной стороны, может способствовать сдерживанию роста тарифов для населения, с другой – обеспечивает контроль за целевым и эффективным использованием бюджетных средств.

      2. Сокращение объема льгот и  обеспечение их прямого финансирования. Не решив этой политически сложной задачи, нельзя претендовать на финансовую стабилизацию жилищно-коммунального комплекса и его инвестиционную привлекательность.

      3. Реструктуризация и ликвидация  задолженности предприятий жилищно-коммунального комплекса.

      4. Создание эффективной системы  тарифного регулирования. Проблемы  тарифов и договоров могут  быть решены путем изменения  нормативно-правового регулирования.  В сфере тарифного регулирования  основные задачи сводятся к следующему:

• передать на муниципальный уровень регулирование тарифов всех естественных монополий, действующих на локальном рынке, Ане только муниципальных предприятий;
• гармонизировать принципы и механизмы тарифного регулирования на региональном и муниципальном уровнях;
• установить принципы формирования и функционирования органа по регулированию тарифов на региональном и муниципальном уровнях, обеспечивающие представительство в процессе регулирования всех заинтересованных сторон, гласность и публичность работы регулирующего органа;
• установить четкие процедуры регулирования тарифов, учитывающие период тарифного регулирования, факторы, приводящие к изменению тарифа, информацию, необходимую регулирующему органу для установления тарифа, и т.п.;
• отказаться от включения в тариф прибыли как процента от себестоимости услуги, обеспечить включение прибыли, в тариф исходя их конкретных инвестиционных целей, организовать мониторинг реализации этих целей со стороны регулирующего органа;
• обеспечить возможность включения особых условий, связанных с договорами, с инвестором по вопросам регулирования тарифов, в общий механизм тарифного регулирования.

      5. Создание правовой среды для  взаимодействия власти и бизнеса  в коммунальном секторе. Главной задачей реформирования коммунального хозяйства должно стать создание реальных экономических взаимоотношений в секторе, уход от административной формы управления, развитие предпринимательской инициативы. Решение этой задачи базируется на формировании партнерского взаимодействия власти и бизнеса в коммунальном секторе (государственно-часного партнерства). Приход в этот сектор частного бизнеса не только улучшит управление отраслью, но и сделает ее привлекательной для инвестирования.

      В этой связи концессионнальная форма  соглашения между органами местного самоуправления и частным бизнесом в коммунальном хозяйстве, когда инфраструктурные объекты находятся в муниципальной собственности, а их управление и все, связанные с этим коммерческие риски передаются частному бизнесу, представляется более предпочтительной. Ее полноценная реализация требует формирования соответствующего коцессионного законодательства. До его принятия прототипом концессионных договоров могут служить долгосрочные договоры аренды с инвестиционными обязательствами.

      6. Развитие бизнеса по управлению  жилищной недвижимости на основе по объектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления. Важная задача, способствующая развитию бизнеса по управлению жилищной недвижимостью, - формирование экономической мотивации к ресурсосбережению в жилищном фонде по схеме работы энергосервисного бизнеса, когда объем доходов энергосервисной компании на прямую зависит от снижения потребления ресурсов в масштабах здания при соблюдении качества среды проживания.