Современные принципы анализа рынка недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

         Завершение периода становления  рынка недвижимости характеризуется  переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна  только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2002-2003 году она стала высокой и сохранится таковой.

         Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост  спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

         Можно также предположить, что  в связи с неизбежным и существенным  повышением тарифов на коммунальные  услуги вполне возможно увеличение  предложения на вторичном рынке  жилья.

      Последовательное  развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

      Сформулированная  выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в  России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.

         Признание всеми участниками  рынка недвижимости необходимости  профессиональных стандартов анализа  рынка позволит, с одной стороны,  обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе.

      Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление  недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

      Исследовав  рынок сбыта недвижимости г. Сургута можно сделать вывод, что высоким спросом пользуются  однокомнатные квартиры.

      Исходя  из этого  хотелось бы дать несколько рекомендаций по продвижению 2-х, 3-х, 4-х комнатных квартир.

      РЕКОМЕНДАЦИИ:

1. Для того чтобы люди смогли покупать не только «минимальное» жилье (т.е. однокомнатные квартиры), но и многокомнатные - необходимо снижать себестоимость квартир, потому что ценой привлекается  покупатель.
2. Так же можно учитывать имеющееся жилье у покупателя в счет первоначального взноса покупки квартиры, а оставшуюся сумму давать в рассрочку  под минимальный годовой   процент.
3. Продажа многокомнатных квартир  по комнатам.
4. Сдача квартир с последующим выкупом.
5. Создать альтернативные условия ипотеки, т.е.  снизить процент ипотечного кредитования  до минимума и при этом отменить поручительство.
6. Продажа квартир в рассрочку без первоначального взноса и под минимальный процент.

      Список  литературы

1. Гражданский кодекс РФ. – М., 1998.
2. Жилищный кодекс РФ. – М., 2005.
3. Закон РФ от 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики»
4. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-1
5. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости»
6. Указ Президента РФ от 27.08.96 г.  «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
7. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Указ Президента РФ от 28.04.97г. № 425.
8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Госдумой 24.06.97г. (одобрен Советом Федерации 9.07.97г. № 492.
9. Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности. Постановление Правительства РФ от 23.11.96г. №1407. 
10. Положение «О предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств                   на возвратной    платной и срочной основе для строительства жилья    при   реализации федеральной целевой программы «Свой дом».    Утверждено  Минфином РФ, Минэкономики РФ от 27.01.97г. № 7-07-    01-65.
11. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб, 2000.
12. Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права //  ЭКО. – 2001. - № 9.
13. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал. – 2003. -  №№ 5-6
14. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития. – М., 2005.
15. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Бизнес. – 2004. -  №11
16. Левадная  Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации //Инвесткурьер. -  2004. - № 1
17. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб., 2000.
18. Сделки с недвижимостью //Российская газета,2004,  №20
19. Суханов Е. Сделки с недвижимостью //Экономика и жизнь. – 2001. №1
20. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.  – СПб.: Технобалт, 2001.
21. Трутнева Э.К.  Недвижимость: парадоксы закона и логика права //  ЭКО. – 2002. -  №5.
22. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов// Экономика и жизнь. – 2004. - № 3
23. Чампнис П. «Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости» / Пер. и редакция Тарасевича Е.И. – М. Российское общество оценщиков, 1998.
24. Подборка газет «Сургутская недвижимость» за 2004-2005 годы.
25. Сургутская трибуна
26. Новый город

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Доля  квартир на рынке  жилья

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

ОБЗОР ЦЕН 

комнат  и квартир по данным газет  «Объявление», «Сургут экспресс»  и «Сургутская  недвижимость» (тыс. руб.) 

Продолжение таблицы